2026年小规模纳税人哪些3%业务可减按1%？销售、出租不动产为什么不适用？

不是“小规模纳税人所有业务都按1%”

现行政策的完整条件是：2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生除销售、出租不动产或转让土地使用权之外的增值税应税交易，依照3%征收率减按1%征收。

对一般销售货物、加工修理修配及常见应税服务，如其法定征收率本为3%、纳税人确属小规模，且不落入排除或特殊计税项目，通常可按该政策减按1%。判断顺序应是先确认纳税人身份和交易性质，再看是否属于政策排除项。

不动产和土地使用权为什么不适用

政策原文已经直接将“销售、出租不动产或转让土地使用权”排除在1%优惠之外。原因不是企业规模大小，也不是这些交易不缴增值税，而是政策为这些交易保留了独立的计税规则。

因此，小规模纳税人发生房屋、商铺等不动产销售或出租，以及土地使用权转让时，不能仅因自己是小规模纳税人就开具1%发票或按1%申报。应根据交易标的、交易方式和具体规则单独确认。

还有几类交易不要机械套用1%

同一份政策对部分交易规定了其他减征办法，说明“法定征收率是3%”不等于最终一定按1%。

• 小规模纳税人（不含自然人）销售自己使用过的固定资产，自2026年起依3%征收率减按2%计税。
• 销售旧货，自2026年起依3%征收率减按2%计税。
• 个人（不含个体工商户中的一般纳税人）出租住房，自2026年起依3%减按1.5%计税。
• 二手车经销等有专门政策的业务，应优先核对专项规则。

开票、预缴和放弃减税也要一致

小规模纳税人适用减按1%政策时，应按1%征收率开具增值税发票。按规定需要预缴的项目，当期在预缴地实现的全部价款、预收款（均不含增值税）合计达到起征点的，减按1%预征率预缴。

纳税人可以选择对全部或部分应税交易放弃减税并开具增值税专用发票，但开票和申报必须与实际选择相匹配。在不确定交易是否属于特殊项目时，不要先默认1%开票后再尝试修正。

服务与内容边界

本文根据截至2026年8月12日的公开官方政策整理，只说明3%减按1%政策的一般边界；实际适用需结合具体情况，不替代对交易标的、发票、纳税义务发生时间和申报资料的个案审核。

下一步

如果你的业务中同时有普通销售、不动产、固定资产或预缴项目，可先按交易类型分类，再联系拓启商务核对开票与申报口径。